立花不動産鑑定株式会社・立花会計事務所 - コラム一覧 - http://tachibana-office.com/ Tue, 08 Jan 2013 12:30:01 +0900 最善の相続税申告とは? http://tachibana-office.com/column_0010.html
相続税を申告した方の財産の内訳をご存知ですか?
国税庁の公表資料によると、相続財産の内訳は、
不動産が54%、現預金が23%、有価証券が12%の順となっています。
つまり、相続税の大半は、不動産に課税されていることがわかります。

では、相続税は不動産の何に課税するのでしょうか?
それは「不動産の時価」に課税します(相続税法22条)。
だから、「不動産の時価を正確に算出すること」が相続税申告ではとても重要なのです。

最善の相続税申告を希望される方に、これだけはお伝えしておきたい。
「相続税申告は、不動産の時価を正確に評価できる税理士にお願いしなさい」と。
Tue, 08 平成25an 2013 00:00:00 +0900
税務上の「適正な時価」と鑑定評価について http://tachibana-office.com/column_0009.html
時価で課税される税金の代表格は、相続税・贈与税(相続税法第22条)です。

時価で課税されるのは公平な課税が目的ですから、その公平性を担保するためには「適正な時価」という概念が必要です。

時価が適正であるためには、売り手・買い手のいずれにも偏らない取引価額であって、
かつ、恣意性が排除されていることが求められます。

したがって、課税に際しての適正な時価とは、「第三者間で成立するであろう通常の取引価額」
と定義されます。

さて、不動産鑑定評価で求める時価は「正常価格」と呼ばれます。

この正常価格とは「現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格」であり、
ここにいう「合理的と考えられる条件を満たす市場」とは、市場参加者が自由に参入・退出でき、かつ、特別の動機(売り急ぎや買い進み等)を持たないで取引される公開の市場を指します。

以上から、不動産鑑定評価上の正常価格と税務上の適正な時価はその定義をみれば、実質的に同義であると考えられます。


最後になりましたが、みなさま、良いお年をお迎えください。

2012.12.27
Thu, 27 Dec 2012 00:00:00 +0900
空室率が高いと貸家建付地の評価は高くなる?! http://tachibana-office.com/column_0005.html 相続税財産評価基本通達によると、
貸家建付地の評価は、次の算式で行われる。

自用地価格×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合※)
※賃貸割合=(1-空室率)

つまり、税務上は空室率が高いほど貸家建付地の評価は高く評価される。
しかし、実際の市場では空室率が高いほど価格は安くなるのが一般的だ。
賃貸市場が未成熟な地方都市や空室率が高止まりしているような地域では、
税務上の評価額と不動産鑑定士による鑑定評価額とを比較することをおすすめしたい。
Mon, 03 Sep 2012 00:00:00 +0900
不動産の成約情報をもっと市場に開示しよう! http://tachibana-office.com/column_0006.html 不動産市場の情報開示をもっともっと進めるべきだと思う。
不動産の取引価格や成約賃料を一般の市場参加者も自由に手に入れられ、
この情報に基づき価格交渉できれば、フェアな取引となる。

しかし、不動産の取引価格の公開はプライバシーの問題になるとの理由で、
日本では完全非公開だ。

いずれにしても、フェアでないものへの消費者の目は厳しい。

不動産デフレも、かれこれ20年続いている。
そろそろ、不動産業界もフェアな取引のために、
消費者にとって必要な情報開示制度を導入してほしい。
Sat, 18 Aug 2012 00:00:00 +0900
震災による土地評価の減額について http://tachibana-office.com/column_0003.html 今月1日に路線価の調整率(最大80%減)が発表された。
震災特例法における土地評価の特例によるものだ。
この特例は、平成23年1月1日時点の路線価に調整率を乗じて申告できるという内容だ。
注目は、平成23年3月10日以前の相続や贈与でも一定の要件を満たせば適用対象となる。
つまり、税金還付の対象になる可能性がある。

適用対象は以下のとおり。
1.どこにある土地?
関東では、茨城県、栃木県、千葉県の全域、並びに、埼玉県加須市、埼玉県久喜市

2.取得時期は?
(1)相続ならば、
  H22.5.11~H23.12.31
(2)贈与ならば、
  H22.1.1~H23.12.31
 ※H23.3.10以前に相続または贈与により取得した土地については
  H23.3.11時点に所有しているものに限る。
Sat, 19 Nov 2011 00:00:00 +0900
『相続税対策を成功させるには』vol.2 http://tachibana-office.com/column_0008.html 相続税の節税対策は、

(1)相続財産の評価方法の違いを利用する
(2)課税計算の特例を利用する
(3)非課税枠を利用する

の三点がメインになります。
現金・預金は額面評価しかないので相続財産の評価方法に選択の余地はありません。
一方、不動産や非上場株式は個別性が強いため、複数の評価方法が認められ、
選択の幅があります。
銀行などが資金に余裕のある方に不動産投資やアパート経営をすすめるのは(1)の利用と言えます。

(2)は「小規模宅地の特例」が代表例です。土地評価が50%または80%減額されます。
ただ、平成22年の税制改正で適用要件が厳しくなったので再確認が必要です。

(3)は生命保険や死亡退職金が該当します。
(法定相続人の数×500万)が非課税とされますが、今後税制改正が検討されており、
受取人の非課税要件を厳しくすることが予定されています。
Fri, 11 Nov 2011 00:00:00 +0900
同族会社・役員間の借地契約、認定課税にご用心 http://tachibana-office.com/column_0004.html 同族会社(借地人)とその役員(地主)との間で土地賃貸借を行う場合、 
借地権の認定課税を回避するため、 

①借地契約書で土地を無償で返還する旨の定めをした上で、 
②所轄税務署に「土地の無償返還に関する届出書」を提出して、 
③相当の地代を支払う、

という税務処理をする。 
ここに、借地権の認定課税とは、役員が同族会社に対して借地権を譲渡したとみなして、 
役員に譲渡所得税を課し、さらに同族会社に借地権相当額の受贈益を認定することを指す。 

この認定課税は個人・法人にダブルパンチ課税となる。
再度、自社の借地契約を見直し、上記①~③の手続きを済ませておきたい。
Wed, 12 Oct 2011 00:00:00 +0900
『相続税対策を成功させるには』vol.1 http://tachibana-office.com/column_0007.html 相続税対策の基本から。
相続税の計算は遺産総額を基礎として計算されるため、
遺産総額を把握することが何よりも重要です。
遺産総額の把握なしに相続税対策の成功はあり得ません。

具体的には、
プラスの遺産(積極財産)としての「現預金」「有価証券」「不動産」と、
マイナスの遺産(消極財産)としての「借入金」です。
これらの遺産は、銀行や証券会社に確認したり、固定資産税課税明細書をみたりすれば、
簡単に把握できます。
遺産の把握は「名義」ベースなので、銀行や証券会社には「名寄せしてほしい」と伝えておくと
スムーズでしょう。
ご自身で遺産をざっくり評価してみて、純プラス額(プラスの遺産-マイナスの遺産)が、
基礎控除(5000万+法定相続人×1000万)超ならば、相続税対策を検討する価値はあると思います。
Thu, 30 平成23un 2011 00:00:00 +0900